Сделать домашней|Добавить в избранное
 

Группа Компаний «Сова-холдинг»

 

Опыт подмосковного застройщика

Анонс новой книги

ГЛАВА 1.

Девелопмент как вид предпринимательства.

 

 

 

Большую часть человеческой деятельности можно назвать предпринима-тельской, если понимать под значением этого слова деятельность, направлен-ную на создание какого-нибудь качественно-нового продукта из множества кусочков чего-нибудь старого на свой страх и риск. Среди огромного множества видов предпринимательской деятельности можно выделить один ее вид, конечной целью которого является создание новой недвижимости. Получаемая при этом прибыль возникает за счет последующей продажи или эксплуатации вновь созданной недвижимости.

Вот этот вид деятельности почему-то оказался наиболее близким сердцу автора, которым он и занимается уже более десяти лет. Может быть, это из-за того, что при создании новой недвижимости можно за счет инвесторов реализовать свои буйные архитектурные фантазии или модели обустройства мира на примере строительства одного жилого комплекса, как, например, уже было у социалистов-утопистов с их «Городом солнца», а, может быть, просто увлекает сам процесс, когда из эфемерной идеи на заброшенном, поросшем бурьяном участке через несколько лет рождается и обретает материальные очертания большой жилой дом, в окошках которого по вечерам зажигается свет.

А, может быть, дело в том, что создание новой недвижимости - один из немногих наиболее гуманных и созидательных видов бизнеса. При получении конечного результата здесь нет ни разорившихся, ни проигравших, выигрывают все участники процесса: конечные потребители получают новое жилье для обитания; инвесторы - доход на вложенные деньги; подрядчики, архитекторы и производители стройматериалов - заказы, заработную плату и рабочие места; местное население - новые дороги, коммуникации, социальные объекты; наконец, непосредственный организатор и руководитель процесса - заслуженное вознаграждение на хлеб с маслом.

Совсем другое мы наблюдаем на бирже, фондовом рынке или на рынке слияний и поглощений, где активы постоянно перетекают из одного кармана в другой: кто-то проигрывает, разоряется, а кто-то получает прибыль за счет других, практически на чужом горе.

 

Вообще-то, увлечение игрой в ценные бумаги подчиняется девизу «На грош пятаков» московского Хитрова рынка, существовавшего на границе ХIХ - ХХ веков. А мелкий Инвестор, покупающий акции в надежде, что пока он лежит на печи, цены на них вырастут до небес, очень похож на Буратино, ночью закопавшего монетку на поле чудес в надежде, что к утру вырастет дерево с золотыми монетами.

Процесс создания новой недвижимости напоминает автору создание ракетной техники и дает почти столько же пищи для ума, как и занятия некоторыми разделами механики сплошной среды, о чем автор ностальгически вспоминает, как о первой любви.

 

Создание новой недвижимости и извлечение из нее прибыли все почему-то называют Девелопментом, от английского слова Development - развивать, а значит, человек, занимающийся этим, называется Девелопером. Но, по мнению автора, наиболее полно и емко это понятие вбирает русское слово Созидать, Созидатель или Застройщик.

 

Одним словом, «Девелоперствуем помаленьку».

Много иностранных слов заполонило в последнее время «великий и могучий» русский язык.

 

В связи с этим автор позволил себе вспомнить о том, как он был молодым специалистом в одном серьезном ракетном институте. Научный руководитель автора - профессор Ю.Чудецкий очень не любил всякие непонятные иностранные словечки и по этой причине всегда имел под рукой словарь русского языка, чтобы при случае едко поддеть молодых ученых, когда они для солидности вворачивали эти слова в свои статьи и отчеты.

Вот как-то раз заседал институтский научный совет. Докладчик с испариной на лбу, сверкая очками и грозно размахивая указкой, уже час страстно говорил, как водится, о ракетах, часто повторяя очень умное выражение «концепция развития». Тут-то профессор Чудецкий просит слово и невинно так спрашивает у докладчика: «Позвольте, а что это за слово такое концепция? Это задумка, что ли? Ведь так написано в толковом словаре русского языка». После этого случая количество иностранных слов в отчетах института резко убавилось.

Но автор отвлекся. Итак, Девелопер для того, чтобы реализовать свою идею по созданию новой недвижимости, должен направить усилия на то, чтобы связать воедино «коня и трепетную лань»: проект, земельный участок, финансы, строительные материалы, строителей и административный ресурс и заставить их работать на достижение своей единой цели или, проще говоря, на себя. Главное, чтобы не получилась басня «Лебедь, рак и щука». При этом лебедь – это, конечно, Девелопер, рак - скорее всего Подрядчик, которого приходится тянуть за усы, ну, а щука больше походит на Административный ресурс: вильнула хвостом, ушла в глубину, и нет ее, только круги по воде.

Этот процесс особенно до начала строительства практически невозможно формализовать и организовать. Поэтому для достижения цели приходится двигаться «методом последовательных приближений» и решать такую нелиней-ную задачку: для того, чтобы выкупить земельный участок под строительство, нужны финансы, а финансы или кредит можно получить только тогда, когда земельный участок уже имеется, под залог этого земельного участка. Ведь, имея деньги, можно купить и построить все, что душе угодно, хоть Вавилонскую башню, но построить-то нужно, когда денег нет. Одним словом, с деньгами любой построит, а вот высший пилотаж - построить без денег.

Многие российские Девелоперы имеют за спиной доброго дядю - так называемого стратегического инвестора, как правило, из нефтегазовой металлургической, энергетической, но иногда даже из криминальной сфер. На этого дядю они и работают, получая свои законные «десять процентов», да еще зарабатывают на «откатах» с подрядчиков, поставщиков и проектировщиков. Поэтому и себестоимость строительства у них высокая, и рентабельность проектов низкая. Только независимый Девелопер, т.е. такой Девелопер, который работает только на себя, может позволить себе заниматься чистым творчеством и самореализацией, ни на кого не оглядываясь, так как и терять ему нечего, «кроме своих цепей». В конечном счете, только у него - самая высокая рентабельность там, где другие не видят ничего, кроме рисков и убытков.

Работа Девелопера - это прежде всего системный подход к задаче с ориен-тацией только на конечный результат - максимально возможную рентабель-ность проекта, однако, и сам процесс очень интересен: приходится фантази-ровать, полагаться на интуицию и даже блефовать, как при игре в покер. Зато в такой работе и адреналина хоть отбавляй.

 Как и многие другие, автор в начале девяностых годов пытался начинать с торговли, за что был в пух и прах раскритикован своей мамой, так как, по ее мнению, торговля - дело не достойное настоящего мужчины. Но все-таки, первую свою коммерческую сделку автор осуществил, купив в 1991 году в аптеке одного белорусского городка, стыдно признаться, огромный ящик импортных презервативов в красивых фантиках, вызвав шок у продавщицы. Затем разбросал их в Москве по коммерческим ларькам. Рентабельность этой сделки составила более пятисот процентов.

Но еще до этого в разгар Советской Власти автор зарабатывал на жизнь не только наукой, но и предпринимательством: будучи студентом, делал курсовые и дипломные проекты нерадивым студентам технических вузов и чертежи по двадцать пять советских рублей за лист, а как-то раз даже написал диссертацию одному горе - ученому, уходившему на ответственную работу в министерство. Далее была не очень удачная игра ценными биржевыми бумагами, и только потом уже строительство и девелопмент.

А если вспомнить более ранний период своей биографии, нельзя не отметить одну любопытную деталь: автора в детстве дворовые хулиганы дразнили капиталистом (видимо, такого мудреного слова, как девелопер, в то время никто и представить себе не мог), а за что и почему, уже не вспомнить. Автор тогда, как, впрочем, и большинство советских детей, был верноподданным октябренком, а затем пионером, поэтому очень обижался на такую кличку. Из-за этого приходилось драться почти со всем двором, порой применяя подручные средства, ввиду численного превосходства обидчиков, т.к. такие полезные вещи, как йока-гири, ему тогда были неведомы, но кличка прижилась.

Из всех видов девелопмента, касающегося создания офисной, торговой и складской недвижимости (чуть не написал сладкой, хотя такая тоже имеется), а также недвижимости класса люкс в Москве, автор занимался и до сих пор занимается инвестиционными проектами строительства многоэтажных жилых комплексов и коттеджей эконом класса, а также сопутствующих им объектов (паркингов для автомашин, торговых комплексов и т.д.) в ближнем и среднем Подмосковье. Об этом он и решил поведать в этой книге, хотя ему, может быть, и хотелось бы большего - например, построить свой небоскреб.

Так почему же именно этим сегментом недвижимости, ведь другими ее сегментами заниматься и выгоднее, и престижнее? На это можно ответить следующими словами:

 

 «И обратился я, и увидел под солнцем, что не проворным достается успешный бег, не храбрым - победа, не мудрым - хлеб, и не у разумных богатство, и не искусным - благорасположение, но время и случай для всех них».

Библия, Книга Екклесиаста. Глава 9.11.

 

 Эта цитата может послужить и эпиграфом к этой книге.

 

Опять же не все же время заниматься девелопментом, в мире есть и другие очень увлекательные вещи, которыми хочется уделить время на досуге, жизнь ведь не резиновая.

Итак, рассмотрим процесс девелопмента или создания жилья эконом класса в Подмосковье с целью извлечения прибыли, как процесс решения математической задачи с заданными начальными и граничными условиями и с некоторым желаемым, а значит заранее известным результатом. Иными словами, как в рассматриваемом многомерном пространстве подобрать такой оператор, который преобразует заброшенный земельный участок в красивый жилой комплекс при минимальных затратах с максимальной прибылью за возможно короткое время.

Начальные условия - это ресурсы, которыми располагает Девелопер перед началом решения задачи: земельный участок, денежные средства, административный ресурс (дружеские или родственные связи с руководителями районных, областных и городских Подмосковных Администраций), возможно, и то, и другое, и третье вместе или полное отсутствие и того, и другого, и третьего, кроме желания.

Граничные условия - законодательная база, правила проектирования и застройки, строительные регламенты и т.д.

Многомерное пространство - подмосковный рынок недвижимости.

Как правило, в жизни Девелоперу приходится решать одну из двух задач, прямую или обратную.

 

Прямая задача - это наличие у Девелопера минимально необходимых денежных средств. Весь процесс решения такой задачи можно условно разделить на следующие этапы:

1. Определение требований к характеристикам земельного участка под строительство, исходя из анализа рынка недвижимости Подмосковья, имеющихся в наличии денежных средств и личных предпочтений Девелопера.

2. Поиск земельного участка с заданными характеристиками.

3. Проверка юридической чистоты правовых документов земельного участка и технических условий возможности строительства на нем. Разработка схемы покупки с учетом будущих налоговых последствий.

4. Анализ экономической эффективности и концепции проекта.

5. Разработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации.

6. Привлечение дополнительного финансирования в проект на стадии строительства.

7. Строительство и ввод в эксплуатацию.

8. Продажа и эксплуатация построенных объектов. Получение прибыли.

Обратная задача, когда у Девелопера имеются права на конкретный земельный участок, но отсутствуют денежные средства, этапы решения такой задачи в этом случае будут следующими:

1. Определение требований к проектно - техническим характеристикам будущего жилого комплекса, исходя из параметров и характеристик имеющегося земельного участка, например, его расположения и расстояния от границ Москвы, анализа рынка недвижимости и потенциальной целевой аудитории, т.е. будущих покупателей.

2. Эскизное проектирование: определение оптимальных проектных характеристик будущего жилого комплекса таких, как общая площадь квартир и нежилых помещений, путей и схем обеспечения комплекса инженерными системами, типов квартир и их площади.

3. Анализ экономической эффективности проекта.

4. Разработка и утверждение исходно-разрешительной и проектной документации на строительство.

5. Разработка схем привлечения сторонних инвестиций, например, кредитных ресурсов путем залога в банк земельного участка.

6. Строительство и ввод в эксплуатацию.

7. Продажа и эксплуатация построенных объектов. Получение прибыли.

Есть и еще один важный этап, который незримо должен присутствовать при решении как прямой, так и обратной задач - это рекламная компания.

Если же у Девелопера за душой не имеется практически ничего, задачу все равно можно решать, только процесс ее решения будет долгим и нелинейным, с привлечением таких методов, как блеф, и всяких психологических методик воздействия на потенциальных Инвесторов. Земельных участков в Подмосковье еще более, чем достаточно, поэтому главное в этом случае - исхитриться привлечь финансовые ресурсы.

Продолжение смотрите в печатном издании